Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. To znači da ukoliko kupujete stan ujedno kupujete i (idealni) dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, a ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno, neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

DOKUMENTACIJA KOJU JE POTREBNO PRIPREMITI ZA PRODAJU NEKRETNINE:

Stanovi:

1. Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
2. Energetski certifikat ( može se napraviti i naknadno, ali je poželjno ako već postoji)
3. Tlocrt stana ili etažni elaborat
4. Građevinska dozvola i Uporabna dozvola
5. Za zgrade starije od 1968. godine “Uvjerenje o izgradnji prije 1968.g.”

Kuće:

1. Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
2. Kopija katastarskog plana
3. Energetski certifikat (može se napraviti i naknadno, ali je poželjno ako već postoji)
4. Tlocrt
5. Građevinska dozvola i Uporabna dozvola
6. Za kuće starije od 1968. godine “Uvjerenje o izgradnji prije 1968.g.”

Građevinska zemljišta:

1. Kopija katastarskog plana
2. Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
3. Lokacijska informacija za zemljišta (kojeg izdaje Upravni odjel nadležnog grada ili općine)
4. Osiguran pristupni put (u vlasništvu općine, države ili upisana pravoslužnost prolaza)
5. Uvjete o priključenju na infrastrukturu, mogućnosti priključenja na vodovodnu i električnu mrežu te gradsku kanalizaciju (ukoliko ne postoji – potrebno i poželjno je raspitati se kod nadležnih tijela mogućnosti i troškove priključenja)

Građevinska zemljišta s dozvolom:

1. Kopija katastarskog plana
2. Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
3. Uvjete o priključenju na infrastrukturu, mogućnosti priključenja na vodovodnu i električnu mrežu te gradsku kanalizaciju
4. Akt o građenju (Rješenje o uvjetima građenja, Potvrda glavnog projekta ili Građevinska dozvola)
5. Projekt

Poljoprivredna zemljišta:

1. Kopija katastarskog plana (izdaje ga Ured za katastar nadležnog grada ili općine)
2. Izvadak iz zemljišne knjige (Vlasnički list)
3. Uvjerenje o namjeni zemljišta (kojeg izdaje Upravni odjel nadležnog grada ili općine)

Ukoliko nemate nešto od navedenih dokumenata, nema problema  – javite nam se s povjerenjem, ishodovati ćemo za Vas sve potrebno!

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine ne podrazumijeva samo utvrđivanje građevinske vrijednosti te nekretnine, već se odnosi i na provjeru pravnog statusa, odnosno usporedbu podatka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi, tj. identifikaciju objekta. Na taj način su i prodavatelj i kupac sigurni da nekretnina nije pod nikakvim teretom tj. pod hipotekom. Za prodaju nekretnine ta procjena nije obavezna, no ukoliko ju je procijenio vjerodostojni stručnjak, objekt dobiva na vrijednosti. U praksi susrećemo i brojne nekretnine s nerealno određenom tržišnom cijenom, stoga uvijek je objektivnije u takvim slučajevima oglasiti nekretninu po cijeni koju je utvrdila ovlaštena osoba.

Cijenu nekretnine određuje njezin prodavatelj, sukladno ponudi i potražnji,  tržišnu vrijednost nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme. Procjenu vrijednosti nekretnine mogu dati i ovlašteni sudski vještaci građevinske struke. Pri kupnji nekretnine pomoću bankovnog kredita i hipoteke na njoj kao osiguranju, banke pri odobrenju kredita za kupnju nekretnine traže procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.

Uz hrvatske državljane, nekretninu u Hrvatskoj mogu kupiti i strani državljani uz nekoliko navedenih razlika:
– državljani Europske unije od 2009. godine, prema Zakonu o stabilizaciji i pridruživanju, mogu stjecati nekretnine na isti način kao i hrvatski građani uz određena ograničenja kod poljoprivrednih zemljišta i nekretnina od državne važnosti.
– strani državljani izvan Europske unije mogu u Hrvatskoj kupovati nekretnine po principu reciprociteta, što znači da vlasništvo mogu steći državljani samo one države u kojoj hrvatski državljani također mogu kupovati nekretnine. Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora strani državljanin mora dobiti odobrenje od Ministarstva vanjskih poslova i Ministarstva pravosuđa. Strani državljani bez uzajamnog pristanka / uzajamnosti, mogu kupiti nekretninu na ime tvrtke. Tvrtka treba biti osnovana sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. U tom slučaju nekretninu kupuje hrvatska tvrtka u vlasništvu stranaca.

Nekretninu u Republici Hrvatskoj može prodati svaki vlasnik nekretnine koji je svoje vlasništvo upisao u zemljišnu knjigu, kako bi se to vlasništvo moglo pravovaljano prenijeti na kupca. Nekretninu mogu prodati i vlasnici koji nisu upisani u zemljišnu knjigu, no u tom slučaju kupac nekretnine stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime obvezan je dokazati pravni slijed.

Kupac nekretnine dužan je prodavatelju isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj nekretnine je obvezan predati kupcu predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos vlasništva na ime kupca (za isto je ponekad  potrebna tzv. tabularna izjava).

Kapara je polog koji kupac nekretnine isplaćuje prodavatelju iskazujući namjeru kupovine predmetne nekretnine. Određuje se prema dogovoru, a najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu. Kapara predstavlja znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnina. Kapara je u cijelosti regulirana Zakonom o obveznim odnosima.

Na kupoprodajnom ugovoru potrebno je ovjeriti samo potpis prodavatelja kod javnog bilježnika. Ukoliko se nalazite u inozemstvu, kupoprodajni ugovor morate ovjeriti u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod javnog bilježnika pri čemu je potrebno istu ovjeru osnažiti pri nadležnom sudu. Ako se kupoprodajni ugovor ovjerava kod javnog bilježnika, ovlašteni ga sudski tumač mora prevesti na hrvatski jezik.

Tabularna izjava (clausula intabulandi) je izjava kojom prodavatelj nekretnine izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, nakon čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu (građevinu ili zemljište) kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV) obveznik ste poreza na promet nekretnina. Stopa poreza iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja. Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Plaćanja PDV-a, između ostalog, oslobođena je: isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta, isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze ako je od datuma prvog nastanjenja, odnosno korištenja, do datuma sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine.

Građani ne plaćaju porez na promet nekretnina ako su: 

• osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina
• prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu
• zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,
• građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
• osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva
• bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju
• osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Pravo na oslobađanje imate i ako ste nekretninu naslijedili ili dobili na dar i pripadate u jednu od sljedećih kategorija: bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.

Promet nekretnina nastao nakon 1. siječnja 2017. godine prijavljuju javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Ako ipak netko sastavi ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, i dalje je dužan takav promet nekretnina prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana od sastavljanja te isprave. Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržišnoj vrijednosti nekretnine Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Ako je porezni obveznik oslobođen od plaćanja poreza, više neće dobiti rješenje o tom oslobođenju. Rješenje će dobiti samo oni porezni obveznici kojima se utvrđuje porezna obveza.

Obveznik poreza na promet nekretnina dužan je u roku 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina platiti poreznu obvezu, budući žalba ne odgađa izvršenje niti privremenog niti poreznog rješenja.

Kupac nekretnine ima pravo zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama.

Rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretnina traje 30 dana, tj. kupac nekretnine je u roku od 30 dana dužan prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana do dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je taj porez i platiti.

Ako kupac nekretnine taj porez ne plati u roku, obračunavaju mu se kamate za svaki dan prekoračenja roka.

Prodavatelj nekretnine obvezan je platiti  porez na dohodak u nekim slučajevima, ukoliko se nekretnina prodaje unutar dvije godine otkad ju je isti stekao.

Transakcija je oslobođena plaćanja predmetnog poreza ukoliko:

• je nekretnina služila za stanovanje prodavatelju i uzdržavanim članovima njegove uže obitelji (uz određene iznimke);
• je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji;
• je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka;
• je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina (također uz određene iznimke);
• je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana nabave.

Prijavu dohotka od imovine po osnovi otuđenja nekretnine dužan je podnijeti prodavatelj nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu u roku od 8 dana od otuđenja nekretnine.

Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 3% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe.

Negativan stav prema agencijama za nekretnine najčešće dolazi od potencijalnih kupaca, a izazvan je naplatom agencijske provizije objema stranama, no Zakon o posredovanju nekretninama vrlo je jasan. Agencijsku proviziju plaća nalogodavac, odnosno osoba koja je angažirala agenciju za posredovanje nekretninama i s njom potpisala Ugovor o posredovanju. Naši nalogodavci su pretežito vlasnici koji žele prodati nekretninu (kuću, stan) ili zemljište. Za njih odrađujemo sve korake potrebne za realizaciju: od provjere dokumentacije kojom se dokazuje vlasništvo, prezentacije i oglašavanja nekretnine na tržištu, do zaključivanja ugovorenog posla. Tek kada dođe do realizacije, od vlasnika koji nas je i angažirao naplaćujemo ugovorenu agencijsku proviziju. Agencija, koja zastupa vlasnika nekretnine, dijeli s njime isti cilj: što brža prodaja, po unaprijed definiranim uvjetima. Često nam se kupci obraćaju sa zahtjevom da za njih tražimo nekretninu. U ovom slučaju oni bi trebali potpisati Ugovor o posredovanju čime postaju Nalogodavci i obvezni su platiti proviziju ukoliko dođe do realizacije. Dakle i kupac i najmoprimac mogu biti nalogodavcem, ako su angažirali agenciju za traženje stana, i s agentom potpisali Ugovor o posredovanju. No samim javljanjem na oglas postavljen od strane agencije i iskazivanjem interesa za razgledavanjem nekretnine osoba ne postaje Nalogodavcem. Za naše poslovanje ovo nije samo pitanje usklađenosti sa Zakonom, već i pitanje etičnog poslovanja.